Compromis in 2026, opschortende voorwaarde in 2027: blijft 2% verkooprecht mogelijk?

Vanaf 1 januari 2027 stijgt het verlaagde verkooprecht voor de aankoop van de enige eigen woning in Vlaanderen in principe van 2% naar 3%. Maar wat als je de verkoopovereenkomst (compromis) nog uiterlijk op 31 december 2026 ondertekent en daarin een opschortende voorwaarde staat die pas in 2027 wordt vervuld?

Het juridische team van Heylen Vastgoed legde deze concrete vraag voor aan de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL). Het antwoord is belangrijk voor wie eind 2026 een woning koopt.

Standpunt VLABEL: het tarief wordt bepaald op het moment van de overeenkomst

De Vlaamse Codex Fiscaliteit bevat een specifieke regeling voor overeenkomsten onder opschortende voorwaarde.

Artikel 2.9.7.0.3, §2 VCF bepaalt dat het verkooprecht bij een rechtshandeling onder opschortende voorwaarde pas wordt geheven wanneer die voorwaarde is vervuld.

Voor de bepaling van het toepasselijke tarief wordt er echter gekeken naar het tarief dat van kracht was op het moment waarop het verkooprecht verworven zou zijn geweest indien de overeenkomst onvoorwaardelijk was gesloten.

Dat betekent dat een koper in principe nog van het verlaagde verkooprecht van 2% kan genieten wanneer de verkoopovereenkomst uiterlijk op 31 december 2026 wordt getekend, zelfs wanneer een daarin opgenomen opschortende voorwaarde pas in 2027 wordt vervuld. Uiteraard moet de koper ook aan de overige wettelijke voorwaarden voor het verlaagde verkooprecht voldoen.

Een belangrijke nuance: het moet om een echte opschortende voorwaarde gaan

VLABEL maakt daarbij wel een belangrijk voorbehoud: het moet gaan om een werkelijke opschortende voorwaarde.

Volgens VLABEL en de rechtspraak zijn de volgende situaties geen geldige opschortende voorwaarden:

1. Essentiële contractuele verbintenissen: verplichtingen die inherent verbonden zijn aan elke verkoop. Ze schorten het ontstaan van de verkoop niet op, maar maken deel uit van de normale uitvoering ervan. Bv. het vrij en onbezwaard maken van het onroerend goed en het verlijden van de authentieke akte.
2. Zuiver potestatieve voorwaarden: voorwaarden waarvan de vervulling volledig afhangt van de exclusieve wil van één van de contracterende partijen. Een geldige voorwaarde moet altijd gekoppeld zijn aan een toekomstige en onzekere gebeurtenis die buiten de absolute macht van de partij ligt. Bv. onder de opschortende voorwaarde dat de verkoper zin heeft om te verhuizen.

De concrete formulering van de clausule in de compromis blijft daarom belangrijk.

Onderscheid tussen tarief en belastbare grondslag

Daarnaast moet er een onderscheid worden gemaakt tussen het toepasselijke tarief en de belastbare grondslag.

• Voor het tarief wordt in deze situatie gekeken naar het moment waarop de verkoopovereenkomst tot stand kwam.
• Voor de belastbare grondslag wordt gekeken naar de situatie op het moment waarop de opschortende voorwaarde wordt vervuld.

Waarom dit een belangrijk verschil kan maken

Een verschil van één procentpunt lijkt misschien beperkt, maar bij de aankoop van een woning kan het snel om enkele duizenden euro’s gaan.

Bij een aankoopprijs van 400.000 euro bedraagt het verschil tussen 2% en 3% bijvoorbeeld 4.000 euro.

Voor kandidaat-kopers die eind 2026 een overeenkomst sluiten, is het daarom belangrijk om niet alleen naar de datum van de authentieke akte te kijken. Ook de datum waarop de verkoopovereenkomst daadwerkelijk tot stand komt én de juridische inhoud ervan kunnen een belangrijke fiscale impact hebben.

Heylen Vastgoed volgt de ontwikkelingen proactief op

Vastgoedregelgeving en fiscaliteit veranderen voortdurend. Daarom beschikt Heylen Vastgoed over een intern juridisch team van acht juristen dat nieuwe wetgeving, fiscale wijzigingen en administratieve standpunten nauwgezet opvolgt.

We gaan daarbij verder dan alleen informeren over belangrijke en invloedrijke wijzigingen. Wanneer nieuwe regels in de praktijk vragen oproepen, leggen onze juristen concrete situaties voor aan de bevoegde instanties, zoals in dit geval aan VLABEL.

Zo proberen we mogelijke gevolgen voor onze kopers en verkopers vroegtijdig in kaart te brengen en onze vastgoedmakelaars de juiste juridische ondersteuning te geven.

Het intern juridisch team zal dit standpunt nauwgezet opvolgen en eventuele wijzigingen aan dit standpunt tijdig communiceren aan de kopers, verkopers en onze vastgoedmakelaars.

Koop of verkoop je een woning en wil je weten wat de veranderende regelgeving voor jouw dossier betekent? Neem contact op met Heylen Vastgoed. Onze vastgoedexperten staan er niet alleen voor: achter hen staat een juridisch team van acht juristen om de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt nauw op te volgen.

Dit artikel bevat algemene informatie en is geen individueel fiscaal of juridisch advies. De concrete toepassing is afhankelijk van de omstandigheden van ieder dossier en van de definitieve regelgeving.