Het aantal Vlamingen dat bereid is om een nieuwbouwwoning op plan aan te kopen, gaat snel achteruit. Dat blijkt uit een analyse van de verkoopcijfers van 2022, 2023 en het eerste kwartaal van 2024 bij de Vlaamse vastgoedspeler Heylen Vastgoed. “Waar vroeger meer dan 3 op de 4 appartementen en huizen op plan verkocht werden, ligt het cijfer nu op minder dan de helft. De demohuizen en kijkappartementen vliegen dan weer wel de deur uit, ook al valt daar niets meer qua vloeren, afwerking of indeling naar eigen smaak te kiezen”, vertelt Cedric Vanhencxthoven van Heylen Vastgoed. Die pleit ervoor om de ingezakte nieuwbouwmarkt opnieuw zuurstof te geven door een versoepeling van de wet-Breyne en op stedenbouwkundig vlak bovengemeentelijke clusters te creëren.

De Vlaming heeft nog altijd een baksteen in de maag, maar deert er een pak minder om hoe die exact gezet wordt, welke vloer er in zijn toekomstige woning ligt of welk badkamermeubel er hangt. Een analyse van meer dan 600 nieuwbouwtransacties uit 2022, 2023 en het eerste kwartaal van 2024 bij Heylen Vastgoed, toont aan dat personaliseerbare nieuwbouwverkopen op plan in vrije val zitten.

“Tot september 2022 zien we duidelijk dat de Vlaming nog vlot nieuwbouw op plan aankocht, met zo’n 8 op de 10 nieuwbouwtransacties die volgens een verkoop op plan verliepen waarbij de toekomstige eigenaar naar eigen believen talloze keuzes qua afwerking kon maken. Maar vandaag zitten we in een fifty-fifty nieuwbouwmarkt, met steeds meer kopers die enkel een afgewerkte, instapklare nieuwbouw willen kopen of pas een viertal maanden voor oplevering tot aankoop willen overgaan, ook is er dan vaak minder ruimte tot personalisatie van de woning.” - Cedric Vanhencxthoven, bestuurder bij Heylen Vastgoed

Nieuwbouwkopers zijn dertigers en veertiger

De shift naar een verkoop van vooral afgewerkte nieuwbouw gaat ook gepaard met een shift in koperspubliek en heeft ook effecten op de totale vastgoedmarkt, volgens Heylen Vastgoed.

“Het kooppubliek voor nieuwbouw zijn vandaag niet de starters, maar vaak dertigers of veertigers. Voor starters is een nieuwbouw vaak onhaalbaar door de gestegen rente en de oplopende bouwkost, voor de dertigers en de veertigers speelt dit ook, maar zij kunnen door hun huidige eigendom wel toeslaan als de nieuwbouw al gerealiseerd is of de ‘wisselperiode’ kort genoeg is zodat er geen overbruggingskrediet moet worden afgesloten. Dat financieel aspect speelt veel harder mee dan de mogelijkheid om zelf alles van a tot z te kiezen. De modelwoningen en -appartementen, worden vlot verkocht. Als er dan geen andere kavels snel beschikbaar zijn, dreigt de verkoop soms tijdelijk terug stil te vallen. Eén kijkwoning volstaat dus niet meer tegenwoordig, want voor je het weet is die verkocht. Daarom sporen we ontwikkelaars aan om vanaf de start minstens een viertal units volledig af te werken, omdat kant-en-klare en instapbare nieuwbouwwoningen wel gesmaakt worden en het totale project sneller realiseerbaar maken. Er zijn nog wel uitzonderingen te noteren, waarbij wel volledig op plan verkocht kan worden, maar dit zijn doorgaans projecten voor een minder breed publiek omwille van de ligging, het budget of lokaal schaarste in aanbod.” - Cedric Vanhencxthoven, bestuurder bij Heylen Vastgoed

Impact op de brede vastgoedmarkt

Omdat de instapklare nieuwbouwwoningen schaars zijn in aanbod en dus vaak meteen van de markt verdwijnen zodra ze aangeboden worden, vertraagt dit ook rest van de vastgoedmarkt.

“Kopers die nieuwbouw willen kopen en het zich kunnen permitteren, zetten de stap vandaag niet omdat er te weinig instapklaar aanbod nieuwbouw is. Dat betekent dat zij vandaag wachten en langer in hun huidige woningen blijven wonen. Die woningen zijn bijgevolg ook niet beschikbaar voor aankoop door starters, die vaak wel financieel haalbaar zijn om als eerste eigendom te verwerven. Op die manier blijven die starters aangewezen op de huurmarkt, waar de krapte ook enorm is en de prijzen ook blijven stijgen, wat opnieuw vreet aan de marge om te sparen voor de broodnodige eigen inbreng voor het verwerven van die eigen woonst.” - Cedric Vanhencxthoven, bestuurder Heylen Vastgoed

Versoepeling van de wet-Breyne

Om de nieuwbouwmarkt, en de woningmarkt in het algemeen, opnieuw zuurstof te geven, roept Heylen Vastgoed op om de wet-Breyne – die uit de jaren 70 dateert – en de huidige financieringsvoorwaarden voor nieuwbouwprojecten die er tot op vandaag nog op steunen, te herbekijken. Dit zowel langs de kant van de consument als projectontwikkelaars.

“Samen met de banksector moeten we als vastgoedsector bekijken hoe de wet-Breyne versoepeld kan worden zodat de levensvatbaarheid van een project niet meer zo sterk afhangt van een voorverkoop op plan. Een aantal ontwikkelaars financiert nu vaak zelf al het project of een aantal units met eigen middelen om sneller (bijna-)afgewerkte woningen te kunnen leveren. Want de vraag naar een afgewerkt product is er en de uiteindelijke eigenaars zijn duidelijk bereid concessies te doen op afwerking of te aanvaarden dat de personalisatie beperkt is tot een 3 à 4-tal opties. Als banken meer bereid zouden zijn om de financieringsmodaliteiten voor projectontwikkeling anders te bekijken, zou dat al een deel van oplossing zijn om de woonnood tegen te gaan. Cruciaal is de nieuwbouwmarkt toegankelijker te maken voor de mensen die willen, maar budgettair op hun limieten stuiten. De woonbehoefte en vraag is groot, maar geraakt op deze manier niet ingevuld!” - Cedric Vanhencxthoven, bestuurder Heylen Vastgoed

Stedenbouw bovengemeentelijk organiseren

Daarnaast blijft de trage besluitvorming omtrent het toekennen van bouwvergunningen in Vlaanderen, wat recent nog in kaart gebracht werd door De Tijd op basis van de meest recente Statbel-cijfers en door vastgoedeconoom Frank Vastmans van de KU Leuven in opdracht van de Federatie van Belgische Aannemers, een enorme rem zetten op het woonaanbod.

“Als we een kortere doorlooptijd voor het verkrijgen van een vergunning willen, kan een oplossing zijn de gemeentelijke stedenbouw in clusters onderbrengen, zoals gebeurd is met politiezones of intercommunales. Al te vaak is de dienst stedenbouw van kleinere gemeentes onderbemand, ontbreekt het aan knowhow om met grote projecten om te gaan of verhuizen dossiers van dossierbeheerder naar dossierbeheerder door omstandigheden zoals ziekte, verlof of een carrièreswitch. Door mensen en hun expertises te bundelen, voorkom je dat een project maanden wacht op een beoordeling en krijg je ook betere en kwalitatievere beoordelingen. Dat moet resulteren in minder beroepsprocedures bij de provincie of de Raad voor Vergunningsbetwisting.” - Cedric Vanhencxthoven, bestuurder Heylen Vastgoed
Die clusters kunnen volgens Heylen Vastgoed ook komaf maken met de kafkaiaanse situaties die ze vandaag zien omdat de woonvergunningen die 7 jaar geleden aangevraagd werden soms al haaks staan op de marktbehoeften door andere evoluties.

“Denk bijvoorbeeld aan verplicht centrale parkeereilanden, terwijl vandaag de auto’s geëlektrificeerd worden en werkgevers laden aan de thuislaadpaal prefereren. In zo’n woonerf met tientallen woningen met een centrale publieke parking heeft niemand een eigen laadstation. En als er al laadpalen staan, zijn dat er op korte termijn sowieso te weinig. Daarnaast zien we projecten die na lokale bezwaren goedgekeurd worden door de provincie waarna de lokale overheid ze opnieuw afschiet omdat de door hen gevraagde en uitgevoerde aanpassingen intussen strijdig zijn met andere of nieuw ingevoerde gemeentelijke regels. Op die manier organiseert de overheid eigenlijk zelf de woonnood in bepaalde gemeenten.” - Cedric Vanhencxthoven, bestuurder Heylen Vastgoed