Ben je eigenaar van een perceel dat bestemd is als bos, landbouwgrond of recreatiezone? Dan bestaat de kans dat je vroeg of laat in aanraking komt met de planbatenheffing. Wat is planbatenheffing en wat zijn de mogelijke gevolgen?
De planbatenheffing is een Vlaamse belasting op de meerwaarde die een perceel krijgt door een bestemmingswijziging naar aanleiding van een ruimtelijk uitvoeringsplan of RUP. “Let wel, niet elk perceel komt in aanmerking voor compensatie. De planschadevergoeding is er enkel voor direct bebouwbare grond.” Een bestemmingswijziging verandert de bestemming van een onroerend goed. Denk hierbij aan landbouwgrond die een herbestemming krijgt als bouwgrond. Zo’n bestemmingswijziging brengt een meerwaarde met zich mee: het spreekt voor zich dat de verkoop van een stuk bouwgrond meer zal opbrengen dan de verkoop van datzelfde perceel als landbouwgrond. Het is op die meerwaarde dat je een belasting betaalt, de zogenaamde ‘planbatenheffing’.
De planbatenheffing is voor rekening van diegene die, op het ogenblik van de inwerkingtreding van het RUP, eigenaar is van het perceel. Zijn er meerdere eigenaars? Dan zijn zij allen hoofdelijk aansprakelijk voor de verschuldigde belasting. Dit betekent dat iedere eigenaar afzonderlijk kan worden aangesproken voor de betaling van het volledige bedrag. De onderling verdeling dient in dat geval achteraf te gebeuren.
De hoogte van de planbatenheffing varieert tussen 1% en 30% en is afhankelijk van de vermoedelijke meerwaarde en van de oppervlakte van de bestemmingswijziging op het perceel. Voor de betaling van de planbatenheffing verstuurt de Vlaamse overheid een aanslagbiljet. De ontvangst van het aanslagbiljet houdt niet in dat je de belasting onmiddellijk moet betalen. Een planbatenheffing is pas verschuldigd wanneer de meerwaarde wordt gerealiseerd, bijvoorbeeld bij de verkoop van de grond of bij de aflevering van een stedenbouwkundige vergunning. Betaal je toch vroeger, dan geniet je een bonificatie van 15%.
Afspraak maken
Niet elke bestemmingswijziging geeft aanleiding tot het betalen van een planbatenheffing. De Vlaamse overheid voorziet in een aantal vrijstellingen. Zo ben je onder meer geen planbatenheffing verschuldigd bij kleine bestemmingswijzigingen of wanneer de grond, waarop een meerwaarde is gerealiseerd, wordt onteigend. Neem zeker contact op met de dienst Ruimtelijke Ordening van de gemeente waar het perceel is gelegen, om na te gaan of je in aanmerking komt voor een vrijstelling.
Het mag duidelijk zijn dat de planbatenheffing een belasting is omdat er door een bestemmingswijziging meerwaarde wordt gecreëerd op een perceel. Maar het kan ook omgekeerd, dat je als eigenaar van een perceel te maken krijgt met een waardevermindering? Jazeker, dan spreken we van ‘planschade’. Dit is de schade die een eigenaar van een stuk grond ondervindt omdat hij na een bestemmingswijziging, naar aanleiding van een ruimtelijk uitvoeringsplan, het perceel niet langer mag verkavelen of bebouwen. Grond die niet meer in aanmerking komt voor bebouwing is uiteraard minder waard. De eigenaar kan dan eventueel aanspraak maken op een planschadevergoeding.
Het recht op planschadevergoeding ontstaat binnen de 5 jaar na de bestemmingswijziging als:
- De grond wordt verkocht of ingebracht in een vennootschap.
- Een stedenbouwkundige vergunning wordt geweigerd.
- Een negatief stedenbouwkundig attest wordt afgeleverd.
Een eigenaar die hiermee wordt geconfronteerd, heeft echter niet automatisch recht op de planschadevergoeding. Hij moet immers een planschadevordering instellen bij de rechtbank van eerste aanleg en dit binnen het jaar nadat het recht op planschadevergoeding is ontstaan.
Let wel, niet elk perceel komt in aanmerking voor compensatie. De planschadevergoeding is er enkel voor direct bebouwbare grond, die op de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van het definitieve plan, aan de volgende voorwaarden voldeed:
- Het perceel was voor de bestemmingswijziging bebouwbaar, zowel stedenbouwkundig als bouwtechnisch.
- Het perceel ligt aan een uitgeruste weg.
- Het perceel bevindt zich in een bebouwbare zone, zoals bepaald in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
- Enkel de eerste 50 meter van het perceel grenzend aan de weg komen in aanmerking.
Net als bij de planbatenheffing gelden er voor de planschadevergoeding uitzonderingen waardoor geen vergoeding is verschuldigd. Denk bijvoorbeeld aan een bouwverbod, opgelegd als gevolg van een onteigeningsbeslissing.
Als grondeigenaar denk je misschien: “Zo’n vaart zal het wel niet lopen”. Toch bestaat de kans dat meer en meer eigenaars in de toekomst in aanraking komen met de planbatenheffing en de planschadevergoeding. We leggen hier de link met de bouwshift die Vlaanderen heeft uitgewerkt: vanaf 2040 snijden we in Vlaanderen geen open ruimte meer aan voor bebouwing en beperken we ons tot de al ingenomen ruimte.
Heb jij vragen over planbatenheffing of planschade, of heb je hulp nodig? Aarzel dan niet op aan te kloppen bij Heylen Vastgoed!
Bekijk ons ruime koopaanbod
Het jaar 2024 nadert zijn einde, en de vastgoedmarkt in België heeft verschillende veranderingen doorgemaakt. In dit artikel blikken we terug op de voornaamste ontwikkelingen van januari 2024 tot oktober 2024 en kijken we naar wat de vastgoedmarkt in 2025 te wachten staat.
Het schenken van een huis aan je kind is een belangrijke beslissing die zorgvuldig overwogen moet worden. Het is meer dan zomaar een overdracht van jouw eigendom; het gaat om het beheren van familiemiddelen en het anticiperen op de toekomst. In België wordt het schenken van onroerend goed aan kinderen vaak beschouwd als een slimme manier om zowel emotionele als financiële voordelen te behalen. In deze blog gaan we dieper in op wat het betekent om onroerend goed te schenken, voor zowel de schenker als de ontvanger. Bij een schenking draag je als ouder je eigendom, zoals een huis, officieel over aan je kind zonder dat er een financiële tegenprestatie is. Dit kan aantrekkelijk zijn voor ouders die hun kinderen willen helpen met een woning of hun erfenis willen regelen. Er zijn verschillende juridische en fiscale zaken die komen kijken bij deze keuze, die we in deze blog zullen bespreken.
Het kopen van een woning is een spannend maar complex proces dat gepaard gaat met financiële verplichtingen. Een van de eerste financiële stappen die je zet, is het betalen van een voorschot. Maar wat houdt dit voorschot precies in? Is het verplicht en hoeveel moet je betalen? In deze blog vertellen wij je over het voorschot bij de aankoop van een woning en leggen wij je meer uit over de waarborg en optieprijs.
Binnen 20 seconden geregeld
