Het vraagstuk

Bij de behandeling van een verkoopdossier kwam aan het licht dat er recent werken aan het dak van een woning werden uitgevoerd. Een hevige storm had recent een boom doen omvallen, op het dak en door een raam van de woning. De dakstructuur was beschadigd en dus moesten er herstellingswerken uitgevoerd worden.

De koper wilde graag weten of het schadegeval volledig was afgehandeld én of alle nodige formaliteiten binnen het omgevingsrecht correct werden nageleefd. Ons juridisch team ging aan de slag om één en ander grondig uit te spitten. Want wat moet je doen als er een boom op je dak valt? Of op het dak van je buren?

Brandverzekering

De wet zegt dat stormschade aan woningen of kleine handelszaken veroorzaakt door een storm, gedekt wordt door de brandverzekering. Het afsluiten van een brandverzekering is niet verplicht, maar, volgens Assuralia, heeft 95% van de Belgen wel zo'n verzekering afgesloten.

Dekking

Zoals bij de meeste verzekeringen, zijn er verschillen in dekking. Wat is er wel of niet gedekt? En vanaf wanneer? Stormschade is gelukkig een verplichte dekking binnen de brandverzekering.

Vanaf wanneer stormschade?

De wet spreekt van een storm vanaf een windkracht van honderd kilometer per uur, maar voor sommige verzekeraars is tachtig kilometer per uur al genoeg. Check je verzekeringspolis om na te gaan wat voor jou van toepassing is. Onder stormschade vallen alle vernielingen en beschadigingen veroorzaakt door rukwinden binnen een straal van tien kilometer rond je woning.

Eigen schade aan je eigen woning versus schade bij derden

Wanneer een boom uit je tuin op je dak valt, spreek je je eigen verzekering aan. Maar wat met een boom uit de tuin van je buren? Ook dan kan je je eigen brandverzekering inroepen, maar de burgerlijke aansprakelijkheidspolis voor schade aan derden van de buren komt mogelijk extra tussen voor schade aan jouw dak.

Schade, wat nu?

Zorg ervoor dat je je verzekeraar zo snel mogelijk op de hoogte brengt en aangifte doet van het schadegeval. Voeg voldoende bewijsstukken toe, zoals duidelijke foto’s en facturen, zodat er op een snelle en efficiënte manier een (rest)waarde kan worden bepaald. Dat kan de afhandeling van je dossier versnellen.

Vergunning of meldingsplicht?

Naast het verzekeringstechnisch luik om dekking voor de schade te bekomen, zijn er ook formaliteiten die je moet nakomen vooraleer tot de effectieve herstelling over te gaan.

Wanneer de omgevallen boom je dak niet enkel oppervlakkig beschadigd heeft, denk aan enkele gesneuvelde dakpannen, maar ook de draagstructuur van het dak en daardoor de stabiliteit heeft aangetast, moet je de gemeente of stad verwittigen voor je de herstellingswerken start. Er geldt dan een formele meldingsplicht tegenover de stad of gemeente waar het onroerend goed gelegen is. Het gaat hier niet om een vergunningsplicht, voor sommige werken met betrekking tot de stabiliteit van de constructie, uitgevoerd binnen de woning, aan zijgevels of aan het dak, kan de vergunningsplicht vervangen zijn door een meldingsplicht. 

In deze casus is dat het geval, maar er zijn wel enkele voorwaarden aan verbonden. Het gaat om stabiliteitswerken en dus is de aanstelling van een architect verplicht. Die architect moet tussenkomen in de formele melding aan de gemeente of stad. De geleden schade mag ook enkel hersteld worden zonder het fysiek bouwvolume te veranderen en zonder wijzigingen aan de voorheen door de gemeente of stad vergunde toestand. Herstel je meer dan enkel de bestaande vergunde toestand, dan is er wél een vergunning nodig.

Eind goed al goed

Ben je de meldingsplicht toch uit het oog verloren? In bepaalde gevallen is het mogelijk om een regularisatie door te voeren door achteraf nog de nodige modaliteiten te vervullen. In dit dossier was dat het geval en dus kon de koper het pand met een gerust hart aankopen.