1.     Eigenaar zijn van het goed

Als je een woning wenst de verkopen is het vooreerst belangrijk dat je er eigenaar van bent.

Rust er een vruchtgebruik op jouw woning en ben jij blote eigenaar? In principe kan je jouw blote eigendom verkopen, zonder akkoord van de vruchtgebruiker. De kandidaat-koper zal in dat geval het vruchtgebruik moeten respecteren. Vanzelfsprekend zal het goed in dat geval echter wel aan een lagere prijs worden verkocht. De blote eigenaar en vruchtgebruiker kunnen daarnaast tot een akkoord komen om het goed in “volle eigendom” te verkopen, je zal dan beiden akkoord moeten gaan met de voorwaarden zoals prijs die de potentiële koper wil betalen, en beiden de onderhandse overeenkomst en notariële verkoopakte moeten tekenen. 

Ben je als enige eigenaar van een goed waar je samen met jouw echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner woonachtig bent en wens je die woning te verkopen? In dergelijk geval zal jouw partner een bijzondere bescherming genieten. Je kan de gezinswoning namelijk niet zomaar kunnen verkopen. Jouw partner zal in de onderhandse overeenkomst en notariële akte dienen op te treden als “tussenkomende partij” om zijn of haar akkoord met de verkoop van de gezinswoning te geven.

2.     Beschikken over de nodige attesten en keuringen

Als eigenaar/verkoper dien je vervolgens aan een aantal administratieve verplichtingen te voldoen. Je moet namelijk een (potentiële) koper juist en volledig kunnen informeren aan de hand van een aantal juridische documenten. Bijvoorbeeld moet je als eigenaar/verkoper een geldig EPC-attest kunnen voorleggen, alvorens tot publicatie over te kunnen gaan. Dit attest vermeldt de energieprestatie, m.a.w. de energiezuinigheid, van het verkochte goed. Zonder dit attest kan je jouw woning dus niet te koopstellen.

Daarnaast zijn ook een stedenbouwkundig uittreksel, het bodemattest, het overstromingsrapport, een keuringsattest van de elektrische installatie, het asbestattest en de kadastrale documenten van groot belang. Deze zijn onontbeerlijk om een duidelijk beeld over de staat van het verkochte goed te schetsen en een vlotte verkoop te garanderen.

Wat met niet-verplicht uit te voeren keuringen? Denk bijvoorbeeld maar aan de cv-installatie. Centrale stooktoestellen op gas moeten 2-jaarlijks een onderhoudsbeurt krijgen. Indien je als verkoper geen geldig reinigingsattest of verbrandingsattest kan voorleggen, houdt dit de verkoop in principe niet tegen. Wel doe je er goed aan om de koper te informeren dat de cv-installatie niet werd gekeurd.

Het kan als verkoper evenwel interessant zijn om ook de niet-verplichte keuringen (airco-installatie, schoorsteen,…) te laten uitvoeren, zodanig dat de kandidaat-koper op de hoogte is van de volledige staat van het verkochte goed.

Voor een uitgebreider overzicht van de benodigde attesten en documenten, verwijzen wij graag naar onze artikels hierover, die je kan terugvinden op onze website.

3.     Informatieplicht

Als verkoper heb je een informatieplicht. Je moet een kandidaat-koper inlichten over alle zaken en gebreken die mogelijks een invloed kunnen hebben op de waarde van jouw woning. Mogelijks werden er bijvoorbeeld constructies geplaatst zonder dat daarvoor de correcte vergunning(e)n werd(en) bekomen. Ook als jouw woning bepaalde gebreken vertoont, doe je er goed aan om deze aan de koper mede te delen.

Waarom is dit zo belangrijk?

Een koper die geconfronteerd wordt met een verborgen gebrek, d.i. een gebrek waarover hij niet werd geïnformeerd en dat niet zichtbaar was tijdens het bezoek, kan mogelijks de verkoper aanspreken. De koper dient daarnaast aan te tonen dat het gebrek aanwezig was op het moment van de eigendomsoverdracht, voldoende ernstig is, en dat de verkoper van het gebrek op de hoogte was. Indien je het gebrek als verkoper niet kende, kan je de koper er immers niet voor waarschuwen. Het is daarom van groot belang dat je jouw koper voldoende en volledig inlicht over alle gebreken waarvan je zelf als verkoper op de hoogte bent.

4.     De verkoop van een appartement: een bijzondere situatie

Bij de verkoop van een appartement zijn er een aantal bijzondere verplichtingen. Je moet de koper namelijk onder andere informeren over de te betalen periodieke lasten, het bedrag van het werk- en reservekapitaal of het bedrag van de achterstallen van de verkoper. Om aan deze verplichting tegemoet te komen, zullen er door de notaris of vastgoedmakelaar inlichtingen aan de syndicus worden gevraagd, voor ondertekening van de overeenkomst en voor het verlijden van de notariële akte. De syndicus zal daarbij eveneens de nodige afrekeningen en verslagen van de algemene vergaderingen overmaken.

5.    Naleven van contractuele verplichtingen

Bij de verkoop van een woning worden allerhande afspraken die vervolgens in een onderhandse overeenkomst worden opgenomen. Er kan bijvoorbeeld onderling overeengekomen zijn dat je als verkoper de elektrische installatie conform zal maken, de stookolietank buitengebruik zal stellen of andere kleine reparaties zal uitvoeren, uiterlijk bij het verlijden van de notariële verkoopakte. Het is belangrijk dat je deze afspraken en verplichtingen nakomt. Een tekortkoming aan deze verplichtingen kan juridische gevolgen met zich meebrengen.

6.     De woning tijdig vrijgeven

In de onderhandse overeenkomst wordt bepaald wanneer het eigendomsrecht van het goed, het genot en het risico op de kandidaat-koper zal worden overgedragen, en in welke staat. Bij de overdracht van het genot zal je als verkoper alle sleutels en/of afstandsbedieningen aan de koper overhandigen. 

Als vastgoedmakelaar kijken we samen met verkoper en koper hoe de overdracht zo vlekkeloos mogelijk kan verlopen, rekening houdend met ieders situatie en wensen.

Een mogelijkheid bestaat bijvoorbeeld in om met de koper overeen te komen dat er in een “uitgesteld genot” zal worden voorzien. Dit betekent dat je, na het verlijden van de notariële akte (d.w.z. na de eigendomsoverdracht), het verkochte goed toch nog voor een bepaalde duur zal kunnen bewonen, al dan niet mits het betalen van een vergoeding.

Dergelijke clausule kan een oplossing bieden wanneer je nog niet onmiddellijk in jouw nieuw aangekochte woning terecht kan. 

Kortom, indien je jouw woning wil verkopen, dien je de koper zo juist en volledig mogelijk te informeren. Naast de informatieverplichting, dien je je als verkoper ook aan verschillende contractuele verplichtingen te houden. Je moet de eigendom tijdig vrijgeven, de gemaakte afspraken na komen en de nodige keuringen laten uitvoeren. Heylen Vastgoed staat jou graag bij, van het verlichten van de administratieve last, tot het vinden van de juiste koper en het vastleggen van de correcte afspraken, zodanig dat we een vlotte verkoop in overeenstemming met de wettelijke verplichtingen kunnen garanderen.

 [LW1]Of hier verwijzen naar specifiek webadres?