Al in 2014 gaf de Vlaamse Regering haar principiële goedkeuring om een asbestafbouwbeleid te voeren in Vlaanderen. In 2018 lanceerde ze het 'Actieplan Asbestafbouw - Asbestveilig Vlaanderen' en op 29 maart 2019 volgde een wijzigingsdecreet waarin bijzondere aandacht wordt besteed aan het invoeren van een inventarisatieplicht. De beleidsdoelstelling is om zo veel mogelijk asbestgebouwen en de daaraan verbonden risico's in kaart te brengen. Een asbestveilig Vlaanderen tegen 2040 is de ambitie.
Met het zogenaamde 'wijzigingsdecreet' van 29 maart 2019 voorziet de Vlaamse Regering een wettelijke verankering van het asbestattest. Het wijzigingsdecreet bracht enkele veranderingen aan in het Decreet Algemene Bepalingen Milieubeleid (DABM, april 1995) en het Materialendecreet (23 december 2011), over het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen. Verder worden tal van praktische zaken nader uitgewerkt via uitvoeringsbesluiten.
Met die wetgevende initiatieven werd de wettelijke grondslag gelegd om aan de concrete uitvoering van het langverwachte asbestinventarisattest te beginnen. Op 29 maart 2022 werd echter een nieuw ontwerp van wijzigingsdecreet ingediend door de Vlaamse Regering, met onder meer enkele verduidelijkingen in verband met de asbestinventarisatie en een rechtsgrond voor de verwerking van persoonsgegevens (GDPR). Het decreet werd aangenomen op 20 mei 2022 en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 8 juli 2022. De inwerkingtreding volgde op 18 juli 2022.
Gratis schatting aanvragen
Het wijzigingsdecreet voorziet in de verplichting om asbesthoudende materialen te inventariseren.
Een woning kan asbesthoudende materialen bevatten als er bijvoorbeeld oude golfplaten of asbesthoudende leien aangetroffen worden. De asbestinventarisatieplicht geldt voor:
iedere eigenaar (1) van een toegankelijke constructie (2) met risicobouwjaar (3).
Om onder het toepassingsgebied te vallen moet je om te beginnen eigenaar zijn. Het Materialendecreet doelt daarmee op de volle eigenaar of blote eigenaar. Als vruchtgebruiker val je bijvoorbeeld buiten het toepassingsgebied.
Ten tweede moet het gaan om een toegankelijke constructie. Volgens de decreetgever is dat elke constructie met risicobouwjaar die mensen binnen kunnen betreden. Een constructie kan binnen betreden worden als ze minstens bestaat uit een dak dat gedragen wordt door constructie-elementen en als een mens er normaal in kan staan of lopen. Een woning die volledig gestript werd, valt daardoor ook onder het toepassingsgebied, net als magazijnen of opslagloodsen. Het uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Regering voorziet wel een vrijstelling wanneer de grondoppervlakte kleiner is dan 20m2.
Een constructie met risicobouwjaar is een constructie met inbegrip van al wat onroerend is geworden door bestemming of incorporatie, met bouw- jaar 2000 of ouder, met uitsluiting van de openbare ondergrondse infrastructuur die bestemd is voor de transit, het transport, de transmissie of de distributie van vaste, vloeibare of gasvormige stoffen, energie of informatie. Een constructie is een gebouw, een bouwwerk, een vaste inrichting, een verharding met uitzondering van steenslag, al dan niet bestaande uit duurzame materialen, in de grond ingebouwd, aan de grond bevestigd of op de grond steunend omwille van de stabiliteit en bestemd om ter plaatse te blijven staan of liggen, ook al kan het goed uit elkaar genomen worden, verplaatst worden, of is het goed volledig ondergronds.
In de bijlagen van het ministerieel besluit van 1 april 2022, tot goedkeuring van het inspectieprotocol asbestinventarisatie, wordt gepreciseerd dat constructies of constructiedelen die volledig gebouwd zijn na 2000 en zich in het inspectiegebied bevinden, uitgesloten worden van verdere inspectie. Die worden dan opgenomen in een 'uitsluitingsfiche'. Dit is een logische uitsluitingrond want de verwerking van asbest in gebouwen werd verboden vanaf 2001. De peildatum voor inventarisatieverplichting werd daarom vastgelegd voor constructies met bouwjaar 2000 of ouder.
De asbestdeskundige moet op basis van de vaststellingen ter plaatse en de beschikbare bewijsdocumenten oordelen of bepaalde constructiedelen of -elementen van voor 2001 behouden werden. Die delen en elementen vallen binnen de te inspecteren materialen en mogen dus niet opgenomen worden in een uitsluitingsfiche.
Als het bouwjaar niet duidelijk is, voorziet het ministerieel besluit richtlijnen om het bouwjaar te bepalen. Het referentiebouwjaar, zoals vermeld op de kadastrale legger, is dan de maatstaf om te evalueren of de constructie een risicobouwjaar heeft. Dat primeert ook altijd op andere informatiebronnen. Bij het kadaster wordt het bouwjaar geregistreerd op het moment dat een nieuw gebouw in gebruik wordt genomen.
Als het referentiebouwjaar niet gekend is op basis van de kadastrale legger, zijn er nog drie categorieën van documenten die gebruikt kunnen worden om het bouwjaar van een toegankelijke constructie te bepalen. Er moet dan wel een correctiejaar worden bijgeteld.
Het type documenten dat in aanmerking komt, wordt uitvoerig besproken in het ministerieel besluit en de bijlage. Het gaat onder andere over facturen van aannemers, pv's van voorlopige/definitieve oplevering, werfverslagen, stedenbouwkundige vergunningen, foto's, …
Het asbestsattest zal worden afgeleverd door de Openbare Vlaamse Afvalstoffen Maatschappij (OVAM). Alvorens OVAM het asbestattest kan verstrekken, wordt er opdracht gegeven voor een inventarisatie door een asbestdeskundige. De deskundige zal de constructie met risicobouwjaar inventariseren en de asbesthoudende of verdachte materialen identificeren en analyseren.
Dit gaat zelfs gepaard met verplichte staalnames van bepaalde materialen. Zo kan de koper vóór de overdracht de gevaren en risico's inschatten.
Een eigenaar die zijn toegankelijke constructie met risicobouwjaar overdraagt, is verplicht om de inhoud van een geldig asbestattest aan de onderhandse akte of overeenkomst toe te voegen, vóór de effectieve overdracht aan de kandidaat-verwerver.
De decreetgever definieert overdracht als het onder levenden overdragen van een eigendomsrecht, het onder levenden vestigen of overdragen van een recht van vruchtgebruik, een erfpacht, een opstalrecht of een zakelijk recht van gebruik. Een onteigening en een erfenis worden niet beschouwd als een overdracht.
Volgens deze definitie geldt een verkoop dus als een overdracht. Een geldig asbestattest moet bijgevolg verplicht aanwezig zijn vanaf de ondertekening van de onderhandse overeenkomst tot verkoop. Volgens het laatste standpunt van de OVAM geldt deze verplichting zowel voor de klassieke verkoopovereenkomst ("compromis"), als voor de aan- en verkoopbelofte.
Deze verplichting geldt echter pas vanaf 23 november 2022. Bij elke onderhandse overeenkomst die vanaf die datum wordt ondertekend, moet een geldig asbestattest voorliggen.
Als de constructie onder het stelsel van de gedwongen mede-eigendom valt (bijvoorbeeld een appartement), moet een asbestattest voor zowel de gemeenschappelijke delen als voor elk privédeel dat deel uitmaakt van de overdracht worden afgeleverd. De inwerkingtreding van het asbestattest voor de gemeenschappelijke delen wordt vastgelegd op 1 mei 2025.
Deze verplichtingen zijn, net zoals in het bodemdecreet, voorgeschreven op straffe van nietigheid van overdracht.
Het gaat hier wel om een relatieve nietigheid. De overdracht is enkel vernietigbaar in geval van miskenning van deze verplichting en volgt niet automatisch uit de schending van de bepalingen. De nietigheid moet gevorderd worden door de verwerver en het is aan de rechtbank om de nietigheid vast te stellen.
Ten laatste op 31 december 2031 moet eenieder over een asbestattest beschikken voor constructies die onder het toepassingsgebied vallen, los van elke overdracht.
Wil je jouw vastgoed verkopen? Neem contact op voor een gratis schatting of meer informatie over het verkopen van je huis of appartement. Onze enthousiaste medewerkers helpen je graag!
Woning verkopen
Het jaar 2024 nadert zijn einde, en de vastgoedmarkt in België heeft verschillende veranderingen doorgemaakt. In dit artikel blikken we terug op de voornaamste ontwikkelingen van januari 2024 tot oktober 2024 en kijken we naar wat de vastgoedmarkt in 2025 te wachten staat.
Het schenken van een huis aan je kind is een belangrijke beslissing die zorgvuldig overwogen moet worden. Het is meer dan zomaar een overdracht van jouw eigendom; het gaat om het beheren van familiemiddelen en het anticiperen op de toekomst. In België wordt het schenken van onroerend goed aan kinderen vaak beschouwd als een slimme manier om zowel emotionele als financiële voordelen te behalen. In deze blog gaan we dieper in op wat het betekent om onroerend goed te schenken, voor zowel de schenker als de ontvanger. Bij een schenking draag je als ouder je eigendom, zoals een huis, officieel over aan je kind zonder dat er een financiële tegenprestatie is. Dit kan aantrekkelijk zijn voor ouders die hun kinderen willen helpen met een woning of hun erfenis willen regelen. Er zijn verschillende juridische en fiscale zaken die komen kijken bij deze keuze, die we in deze blog zullen bespreken.
Het kopen van een woning is een spannend maar complex proces dat gepaard gaat met financiële verplichtingen. Een van de eerste financiële stappen die je zet, is het betalen van een voorschot. Maar wat houdt dit voorschot precies in? Is het verplicht en hoeveel moet je betalen? In deze blog vertellen wij je over het voorschot bij de aankoop van een woning en leggen wij je meer uit over de waarborg en optieprijs.
Binnen 20 seconden geregeld
