Het is zover! Je bod is aanvaard en jij wordt de nieuwe eigenaar van een onroerend goed. Maar wat doe je na het aanvaarden van je bod? Hoe gaat dit precies in zijn werk?
Bij de koop van een onroerend goed wordt, nadat partijen een akkoord bereikt hebben over de prijs en het voorwerp van de overeenkomst, een onderhandse overeenkomst opgesteld en ondertekend. Voor velen klinkt in dat kader de term “compromis” zeer bekend in de oren. Nochtans blijkt in de praktijk dat deze onderhandse verkoopovereenkomst het laatste decennium steeds meer plaats heeft moeten ruimen voor een meer flexibele en moderne vorm van contracteren, met name de aankoop- verkoopbelofte. Deze overeenkomst biedt niet alleen een hele resem voordelen, maar sluit ook meer aan bij de noden van de hedendaagse samenleving, waar snel handelen en beslissen de norm is geworden. Laten we om die reden komaf maken met “onbekend is onbemind” en deze moderne vorm van contracteren nader onder de loep nemen. In deze bijdrage brengen wij u dan ook graag meer helderheid over dergelijke aankoop- verkoopbelofte. Bovendien zal deze bijdrage het onderscheid proberen duidelijk maken tussen aankoop- verkoopbelofte vs compromis.
De verkoop van een onroerend goed is in beginsel een consensueel contract. Dit wil zeggen dat de overeenkomst gesloten wordt op het moment dat partijen wilsovereenstemming hebben bereikt over de prijs en het voorwerp van de overeenkomst. Partijen kunnen de verkoop in theorie dus mondeling overeenkomen, wat het sluiten van een contract eenvoudig maakt. Toch is het in de praktijk gebruikelijk dat dergelijke (mondelinge) wederzijdse aankoop- verkoopbelofte op papier wordt vastgelegd. Op die manier kan je vooral problemen van bewijsvoering vermijden. Alleszins zal de overeenkomst uiteindelijk in een authentieke akte moeten worden gegoten door de notaris, en overgeschreven moeten worden, om zo de koopovereenkomst tegenstelbaar te maken aan derden. Om de periode tussen de aanvaarding van het bod en het tekenen van de notariële akte te overbruggen, wordt er gewerkt met een onderhandse overeenkomst verkoop huis. In de onderhandse overeenkomst worden de modaliteiten van de verkoop opgenomen, zoals welk goed er verkocht wordt, tegen welke prijs en aan wie. Welke mogelijkheden heb je om de wederzijdse verbintenissen, die gepaard gaan met de verkoop van een onroerend goed, vast te leggen in afwachting van de notariële akte?
Afspraak maken
Een eerste mogelijkheid is het opmaken van een compromis, ook de onderhandse verkoopovereenkomst genoemd. Dit is een wederkerige overeenkomst die verkoper en koper definitief bindt. De koop komt onmiddellijk tot stand bij het ondertekenen van deze onderhandse overeenkomst. Belangrijk is dat die wilsovereenstemming betreffende voorwerp en alle modaliteiten van de verkoop, aanwezig is op het moment van ondertekening van de compromis. De modaliteiten van de overeenkomst kunnen niet meer gewijzigd worden na ondertekening. De notariële akte die daarop volgt, is enkel de bevestiging van de koop die al gesloten is. De akte is bovendien vereist voor de overschrijving op het kantoor rechtszekerheid, met het oog op de tegenstelbaarheid aan derden.
Als tweede mogelijkheid kunnen partijen kiezen voor de wederzijdse aankoop-verkoopbelofte. Die omvat:
• een verkoopbelofte (of de ‘aankoop optie’), waarbij de verkoper aan de koper de optie geeft om het onroerend goed aan een afgesproken prijs te kopen. De verkoper verbindt er zich toe het goed te verkopen aan de koper. Deze verkoopbelofte is bindend.
• een aankoopbelofte (of de ‘verkoop optie’), waarbij de koper te kennen geeft dat hij het onroerend goed voor de afgesproken prijs belooft te kopen. Ook de aankoopbelofte is bindend. De aankoop en de verkoop zelf worden uitgesteld tot op het moment van het verlijden van de notariële akte. In deze fase ‘beloven’ partijen aan elkaar om te zullen aankopen en verkopen. De effectieve verkoop vindt pas plaats bij het verlijden van de notariële akte. Dit is een belangrijk verschil met de compromis, waar de koop reeds plaatsvindt op het moment dat partijen de onderhandse overeenkomst ondertekenen. Het is net dit verschil dat van de aankoop-verkoopbelofte een veel flexibelere vorm van contracteren maakt, hetgeen noodzakelijk is in de hedendaagse maatschappij waar alles om snelheid en vooruitgang draait. Dit blijkt duidelijk wanneer we de belofte contrasteren met de compromis. Graag belichten wij hierna een aantal concrete voordelen van de aankoop- verkoopbelofte.
Nadat een compromis is getekend, moet de notariële akte uiterlijk binnen vier maanden worden verleden. De reden hiervoor moet in de fiscale sfeer gezocht worden. Wanneer de koop gesloten is, zijn de verkooprechten (vroeger ook gekend als registratierechten) verschuldigd binnen de vier maanden na het definitief ontstaan van de onderhandse overeenkomst. Zodoende dient bij een compromis de akte ook vier maanden na de ondertekening te worden verleden. Samen met het tekenen van de notariële akte, zal de prijs betaald moeten worden en zijn de verkooprechten verschuldigd aan de fiscus. De koper moet dus binnen vier maanden na het tekenen van de compromis over de nodige gelden beschikken. Voorgaande is niet het geval bij een aankoop- verkoopbelofte, waar partijen een langere aktetermijn overeen kunnen komen, bijvoorbeeld een termijn van 6 maanden. Deze mogelijkheid kan nuttig zijn indien de koper nog wat meer tijd wenst om zijn huidige woning te verkopen, en de opbrengst van die verkoop nodig heeft voor het financieren van de nieuwe aankoop. Op die manier kan de koper een eventueel overbruggingskrediet, en de daarmee gepaard gaande kosten, vermijden.
Een belangrijk voordeel van de wederzijdse aankoop- verkoopbelofte is dat deze een clausule tot indeplaatsstelling kan bevatten. Deze clausule houdt in dat de kandidaat-koper na het ondertekenen van de aankoop- verkoopbelofte, maar vóór het verlijden van de akte, nog een andere persoon in zijn plaats kan laten treden als de uiteindelijke koper. Zo’n wijziging is niet mogelijk met een compromis, waar partij X en Y de enige partijen zijn en blijven. Bij een compromis ligt de identiteit van de koper immers vanaf ondertekening definitief vast en kan de verhouding waarin men aankoopt ook niet meer gewijzigd worden. Een aankoop-verkoopbelofte is dus soepeler. Zo kan een koper bijvoorbeeld snel op een gegeerd pand springen om nadien nog rustig te bekijken of hij enkel het vruchtgebruik wil aankopen en de kinderen de blote eigendom of dat hij het pand via zijn vennootschap wenst te verwerven.
Een compromis met opschortende voorwaarde heeft als doel toch een overeenkomst tussen partijen te kunnen sluiten, zelfs als er nog een (belangrijke) onzekere factor is. De overeenkomst ontstaat bijgevolg al vanaf de ondertekening, maar de uitvoering ervan is afhankelijk van de realisatie van de opschortende voorwaarde. Opnieuw biedt een aankoop-verkoopbelofte hier meer mogelijkheden dan een compromis. Bij een compromis kunnen opschortende voorwaarden in principe niet worden opgenomen, bij een aankoop-verkoopbelofte wel. Zo kunnen partijen een aankoop-verkoopbelofte ondertekenen onder de opschortende voorwaarde dat de stedenbouwkundige toestand van het onroerend goed in orde is, in afwachting van het verstrekken van de stedenbouwkundige inlichtingen door de gemeente of stad, hetgeen soms enige tijd op zich kan laten wachten. Nog meer voorbeelden van opschortende voorwaarden zijn: het bekomen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een constructie, het ontvangen van een gunstig bodemattest, een stedenbouwkundig attest, een regularisatievergunning, een verkavelingsvergunning, en ga zo maar door. Het is dus perfect mogelijk dat partijen reeds een aankoop-verkoopbelofte ondertekenen, terwijl er nog een regularisatieprocedure met betrekking tot een overgunde toestand lopende is, of indien er bijvoorbeeld nog een bodemonderzoek dient te gebeuren.
De opgesomde voordelen van de aankoop-verkoopbelofte leveren je een grotere soepelheid en flexibiliteit op bij het sluiten van een onderhandse overeenkomst. Wil dit zeggen dat een aankoop- verkoopbelofte minder bindend is dan een compromis? Absoluut niet! Goed om te weten: zowel de uitvoering van de verbintenissen in een compromis als deze in een aankoop-verkoopbelofte kunnen worden afgedwongen. Geen van beide onderhandse overeenkomsten heeft dus een vrijblijvend karakter. Wat als er na de ondertekening een probleem opduikt? Om dit te verhelpen, worden in de twee overeenkomsten sanctieclausules opgenomen. Een ingebrekestelling wordt in beide gevallen uitgestuurd naar de partij die haar verbintenis niet nakomt. Als deze ingebrekestelling zonder gevolg blijft, kan er worden overgegaan tot de (buitengerechtelijke) ontbinding van de overeenkomst met schadevergoeding of tot de gedwongen uitvoering van de overeenkomst. De partij die niet in gebreke is, heeft in principe de keuze tussen deze twee mogelijkheden.
Het is zo klaar als een klontje: de aankoop-verkoopbelofte is even bindend als een compromis, maar tegelijk heel wat soepeler. Deze wederzijdse overeenkomst past beter in de huidige tijdgeest, waar er sprake is van een ‘consumer society’.
Keuzes moeten snel kunnen worden gemaakt, zeker in de huidige competitieve vastgoedmarkt. Heb je hier vragen over of heb je hulp nodig? Aarzel dan niet op aan te kloppen bij Heylen Vastgoed!
Bekijk ons ruime koopaanbod
Het jaar 2024 nadert zijn einde, en de vastgoedmarkt in België heeft verschillende veranderingen doorgemaakt. In dit artikel blikken we terug op de voornaamste ontwikkelingen van januari 2024 tot oktober 2024 en kijken we naar wat de vastgoedmarkt in 2025 te wachten staat.
Het schenken van een huis aan je kind is een belangrijke beslissing die zorgvuldig overwogen moet worden. Het is meer dan zomaar een overdracht van jouw eigendom; het gaat om het beheren van familiemiddelen en het anticiperen op de toekomst. In België wordt het schenken van onroerend goed aan kinderen vaak beschouwd als een slimme manier om zowel emotionele als financiële voordelen te behalen. In deze blog gaan we dieper in op wat het betekent om onroerend goed te schenken, voor zowel de schenker als de ontvanger. Bij een schenking draag je als ouder je eigendom, zoals een huis, officieel over aan je kind zonder dat er een financiële tegenprestatie is. Dit kan aantrekkelijk zijn voor ouders die hun kinderen willen helpen met een woning of hun erfenis willen regelen. Er zijn verschillende juridische en fiscale zaken die komen kijken bij deze keuze, die we in deze blog zullen bespreken.
Het kopen van een woning is een spannend maar complex proces dat gepaard gaat met financiële verplichtingen. Een van de eerste financiële stappen die je zet, is het betalen van een voorschot. Maar wat houdt dit voorschot precies in? Is het verplicht en hoeveel moet je betalen? In deze blog vertellen wij je over het voorschot bij de aankoop van een woning en leggen wij je meer uit over de waarborg en optieprijs.
Binnen 20 seconden geregeld
